• 江西中江地产股份有限公司

  • 发布日期:2021-12-01 02:08   来源:未知   阅读:

  1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

  2012年,中央政府继续延续对房地产行业调控从紧的总基调。年初,在限贷、限购、限价等调控政策严格执行的背景下,房地产市场成交量持续低迷,市场观望情绪严重。随后,在相对宽松的货币经济政策、地方政府的预调微调以及房地产企业以价换量的销售策略等多重因素的叠加刺激下,市场刚性需求及改善性需求大量释放,直接推动了2012年房地产市场的持续复苏,全年房地产市场呈现出先抑后扬的发展态势。

  报告期内,全国房地产开发投资、商品房销售面积和销售额增速比2011年小幅回落,但仍然保持增长,且增速呈现逐月稳步回升态势。2012年,全国房地产开发投资7.18万亿元,同比增长16.2%,增速比上年回落11.9个百分点;全国商品房销售面积为11.13亿平方米,销售金额为64,456亿元,同比分别增长1.8%和10%,增速比上年分别回落2.6个百分点及1.1个百分点。总体而言,旺盛的刚性需求是楼市持续增长的基本保证。

  报告期内,公司在朴实厚重,志存高远的企业核心文化指引下,继续坚持稳中求进、创新发展的工作方针,以独特的文化地产开发模式,全新的文化营销销售模式及先进的文化服务理念,崭新诠释公司文化地产的战略文化,实现规模与效益同步增长。2012年,公司共实现营业收入3.31亿元,实现净利润1,264.71万元。

  2012年是中江地产的文化年,也是公司文化战略的开启之年。在房地产政策调控持续深入的背景下,公司积极寻求差异化发展模式,重新思索公司未来的战略方向及市场定位,确定了将地产与文化相融合,将紫金城打造成为南昌文化地产标杆的战略发展目标。

  按照文化地产的战略定位,公司迅速打造出近2000平米的紫金城艺术中心并投入使用,同时组建起一支由江西著名书画家、评论家组成的紫金城艺术委员会。年度内,紫金城艺术中心陆续举办多次由名家主持并参与的文化主题活动,如汪天行书画陶瓷精品力作展、紫金城艺术委员会十大画家艺术联展、迎十八大 江西十大画家联展等活动,均获得业界内外的一致好评,并取得良好的社会效益和广告效益。通过紫金城文化年开展的系列文化主题活动,一方面塑造了紫金城高端文化楼盘形象,另一方面也为紫金城成为南昌首席文化大城奠定了坚实的基础。

  报告期内,公司继续完善以文化营销为主导的销售模式,全力推进以文化地产为核心价值观念的营销活动。一方面,公司借助文化产业发展的东风,结合紫金城的文化定位,开展以中华文化为主题的系列文化营销活动,全面提升公司紫金城品牌的文化底蕴,进一步增强公司软实力;另一方面,通过对紫金城13号楼的高品质样板间及近3万平米中央景观公园的倾力打造,尤其是以中华文化为主题,反映我国丰厚人文积淀的中央公园十六景观的整体呈现,不仅开创了南昌市中心地产项目的先河,也更加突显公司文化地产的品牌价值,为公司的文化营销提供强有力的文化环境支持,全面提升公司硬实力。公司通过对软硬实力的共同提升,进一步增强核心竞争力及资源的掌控能力,为公司的可持续发展夯实基础。

  报告期内,公司适时调整开发节奏,合理安排施工进度,加强内控管理,严格控制开发成本和风险管理,全力推进紫金城住宅二期的销售和建设工作,提前超额完成了2012年的经营任务。

  (1)开发建设。一是通过制订紫金城住宅项目工程实施阶段的总控计划,分解工程进度目标,确保紫金城住宅二期项目开盘的销售节点及交付使用节点的达成;二是以文化地产为战略核心,按期完成紫金城13号楼的样板间和中央景观公园的开发建设工作,在为现有客户打造出高品质人文社区的同时,也为潜在客户带来更直观、更深度的人文体验。三是严格加强施工现场管理,紧抓工程质量,把工程质量控制落到实处,对工程质量管理上易出现的问题进行分析、总结、梳理、预防,逐步形成专业化、规范化、系统化的管理模式。

  (2)成本控制。一是坚持多元化的融资模式,积极调整贷款期限结构比例,拓宽融资渠道,有效降低资金使用成本;二是有效实施财务预算管理,全面提升公司的经营成本管控能力、提高资金使用效率,节约财务费用支出;三是以建设内控体系为契机,建立成本、资源、授权、控制、考评等一系列管控系统,降低管控成本,全面提高项目精细化管理水平。

  (3)内控建设。2012 年,公司以全面风险管理为导向,以制度管理为依据,以强化管理为基础,持续完善内部控制流程及内控评价机制,健全内部控制体系建设,促进公司经营管理和业务活动的规范运作。

  (4)人才培训与建设。培训方面,公司通过入职培训、企业文化培训、职业职能培训、业务交流等多种培训形式,全面提高员工的综合业务素质,助推员工的自我价值实现,全面增强企业的凝聚力;招聘方面,为适应公司未来战略发展的方向,公司通过建立《人才储备库》、与当地院校建立校园招聘合作、网络招聘等多种方式,加大优秀人才招聘和培养力度,搭建公司人才培养平台。

  公司秉承朴实厚重,志存高远的企业文化,坚定文化地产的战略方向,以市场、客户、股东为导向,以标准化、信息化和精细化管理为手段,以内控体系建设为基础,在实现销售和开发稳步增长的同时,实现文化软实力与建筑硬实力的共同提升和巩固,逐步形成具有文化地产特色的核心竞争力。

  公司作为南昌本土的国有控股房地产企业,始终秉持品质为先、精益求精的经营理念,全力将紫金城打造成绿色环保精品建筑。紫金城品牌形象早已获得本区域市场特别是高端客户的高度认可。随着公司文化地产战略的持续推进和深入,公司在南昌房地产行业的市场竞争优势将会越来越突显。

  十二五规划首次提出将文化产业作为未来的支柱性行业,这意味着未来十年将是国内文化产业大发展的黄金期,作为文化产业的物理载体的文化地产亦将迎来重大发展机遇期。我们相信,通过坚定不移地走文化地产的道路,实现文化软实力和建筑硬实力的相互促进、转化和融合,必能为公司积聚无穷的正能量和提供更多的发展机遇,全面促进公司持续、健康、稳定发展。

  在中央坚持调控政策不动摇的政策背景下,2012 年的房地产行业遭遇了销售低谷,也经历了刚需支撑的回暖,房地产市场在前冷后热中持续前进。从当前形势看,房价持续上涨导致的民生压力仍然为政府所高度关注。中央经济工作会议明确指出要继续坚持房地产市场调控政策不动摇,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》[国办发(2013)17号]则进一步表明了政府对房地产市场调控的决心。展望2013 年,房地产调控政策的核心逻辑并未发生改变,房价的涨幅仍是关键触控因素,抑制投资投机、防止房价过快上涨的政策取向不会动摇,限购限贷限价等基本调控政策不会轻易改变,税收环节的调整措施则较有可能出台。

  尽管行业不断受到宏观调控政策的影响,但从长期来看,房地产行业的关键驱动因素并未发生变化。中央经济工作会议将积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量明确为2013年经济工作的主要任务,为房地产行业的发展指明了广阔的前景。在提高城镇化率、提升城镇化质量的过程中,房地产行业仍将获得长期发展机遇,而拥有核心竞争力的企业则具备高速发展的可能。

  2012年6月,南昌市出台了《南昌市文化产业发展规划(2011-2020)》。按照这一规划的要求,未来南昌市的文化产业将以赣江黄金水道为中心轴,依托两岸人文和自然风光,重点发展八大文化产业,使南昌成为现代区域文化中心城市。

  公司紫金城项目正位于赣江黄金水道的中心轴上,公司将以此为契机,抢抓文化产业大发展的机遇,全面实现跨越式发展。一方面,公司将依托南昌厚重的人文底蕴与丰富的文化资源,为紫金城项目注入更多的文化活力,逐步增强公司的软实力,以实现将紫金城打造成为南昌首席文化大城的发展战略目标;另一方面,根据文化地产的战略方针,进一步深化与其他竞争对手的差异性,突出和强化文化地产的主题概念。同时,对内继续深化管理提升,实现标准化、信息化、精细化的升级和固化,全面提升公司硬实力。通过有效采用内外兼修、软硬兼施的管理模式,创造出具有紫金城文化特色的商业运营模式,全力推进公司文化地产战略规划的实施和落地,为公司的快速可持续发展提供强大动力与有效支持。

  2013年,公司将继续坚持文化地产的发展战略,以文化核心建设为中心,以文化销售和文化服务为手段,以实现经济效益和社会效益双赢为目标,深耕江西红色土壤,强化品牌建设,全面提升产品研发能力,严控成本费用,实现公司的良性和可持续性发展。2013年,公司将力争实现商品房销售签约面积共计6.5万平方米,实现销售签约收入6亿元,费用不超过0.5亿元。

  (1)继续推进紫金城的文化地产建设,全力打造紫金文化之城,以其独具特色、不可复制的人文资源和中央公园“十六景观带”,增加产品竞争力,实现公司经营业绩的稳健增长;继续扩大文化营销的幅度与深度,充分挖掘现有优势市场并精细耕作,形成良好的口碑传递效应,奏响文化与地产的双重交响乐;继续响应国家对节能减排、环境保护的要求,推进紫金城的低碳化建设,用绿色健康的产品实现对客户负责的态度。

  (2)全面推进紫金城住宅三期的项目建设,将人文精神贯穿于整个项目的开发建设当中,将精心、精细、精品的三精核心融入到项目管理中,保证项目高质、高效按计划推进,确保项目按各时间节点提前完成。

  (3)继续本着严控成本的经营原则,强化全面预算管理,建立量化的成本预算分配管理体制,并通过实施全成本管控模式和精细化管理,减少不合理消耗,切实推进成本控制,有效提升经营效益。

  (4)进一步健全完善内控体系,加强规范化职能管理,强化相关部门的监督、检查、指导、协调的职能,全面提升上市公司的规范运作水平。

  2013年,公司拟通过以自有资金、销售回款、银行贷款、大股东支持等多种途径筹集资金,以满足公司项目建设的资金需求。经初步测算,2013年公司拟向各银行申请新增融资授信额度8亿元(具体融资金额将视公司运营资金的实际需求来确定),用于紫金城的项目开发建设。

  房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关,并且作为典型的资源依赖型行业,受政府宏观政策与行业政策的影响较大。国家对房地产持续调控,限购、限贷及房产税扩大征收范围,都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及销售等方面产生相应的影响。

  应对措施:公司将加强对政策的跟踪研究,及时把握政策动向,并根据南昌市场、文化产业发展及自身实际情况,全力推进公司文化地产的战略实施,全面实现公司健康发展。

  房地产项目开发周期长,投资大,涉及相关行业广,合作单位多,要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管,从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。

  应对措施:公司已组建了一支具有丰富项目管理及操作经验的团队,形成了一整套完善的内控管理体系,在房地产开发的各个环节都配备有经验丰富的专业技术人员。同时,公司定期组织各级管理人员参加培训、学习和探讨,随时掌握当前最新的房地产政策,积极学习和借鉴其他房地产企业的先进经验,降低新项目开发的风险。

  公司目前仅有紫金城一个项目,该项目的开发、销售情况将直接决定公司未来几年的经营业绩。随着公司房地产开发规模的不断扩大,公司可能面临土地储备不足及可持续经营能力下降的风险。

  应对措施:公司将在充分利用熟悉本地市场的优势,在做好现有项目的基础上保证公司业绩稳步增长的同时,面向江西省及周边市场寻求适合公司发展的项目,从地域的广度和产品的多样化领域探索新的发展机遇,拓展多层次的市场。

  房地产行业属于资金密集型企业,项目开发周期比较长,企业需要长期且充足的资金支持。公司目前负债水平相对较高,进行房地产开发的资金来源主要依靠自有资金、银行贷款及大股东借款,从长远看,对公司经营会产生一定影响。

  应对措施:为满足公司资金需求,保障公司资金链的安全,公司一要加大销售回款力度,严格控制费用支出,合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源;二要积极拓宽和创新融资渠道,处置非主业或非战略资产等多项经营举措,确保公司经营发展的资金需求。

  4.1 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的,董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。

  中磊会计师事务所有限责任公司对公司2012年度财务报表进行了审计并出具了带强调事项段的无保留意见审计报告,公司董事会对此表示理解和认可,现将相关情况说明如下:

  2011年10月,公司电梯供应商-华升富士达电梯有限公司和上海华升富士达扶梯有限公司(以下统称富士达公司)向江西省南昌市中级人民法院提起诉讼,要求公司支付拖欠的电梯设备款1015万元、违约金407万元及诉讼费用。在该案应诉过程中,公司发现该案涉嫌重大经济诈骗犯罪,立即向公安机关报案。同时,江西省南昌市中级人民法院中止了民事诉讼的审理。2012年12月,江西省南昌市中级人民法院对富士达公司代理商江西亚华实业有限公司法定代表人周某涉嫌重大经济诈骗案公开审理,并于2013 年1月6 日下达了 [2012]洪刑二初字第30号《刑事判决书》,判决被告人周某犯诈骗罪,判处无期徒刑,剥夺政治权利终身,并处没收个人全部财产。被告人周某不服,向江西省高级人民法院提出上诉。截止目前,该案的民事诉讼仍在中止当中。

  公司将积极配合公安机关调查取证,寻求更多的法律证据,加大案件的侦破力度,做好民事应诉的准备。公司还将进一步建立健全公司内部控制体系,不断完善公司内部控制制度和法人治理结构,保证制度落实和有效监控,杜绝类似事项再次发生。

  中磊会计师事务所有限责任公司对公司2012年度财务报表进行了审计并出具了带强调事项段的无保留意见审计报告,公司监事会就此说明如下:

  (1)中磊会计师事务所出具的审计报告真实、客观地反映了公司的财务状况和经营成果;

  (2)同意公司董事会就有关事项作出的说明,认同董事会所采取的各项积极措施;

  (3)要求公司管理人员切实落实董事会所提出的各项措施,积极配合公安部门的调查取证,做好民事应诉的各项准备工作。